Каназирева: Спешно променете договорите за саниране, за да не плашите хората излишно

Националната програма за енергийна ефективност, известна като програмата за саниране, предизвиква съмнения и притеснения сред гражданите. И то не без основания, коментира адв. д-р Каназирева.

Безспорно е полезно програмата да бъде реализирана, за да се помогне на всички хора с панелни жилища, голяма част от които нямат възможност сами да ги ремонтират.

Договорите за санирането обаче са написани набързо, не са предвидили всички възможни ситуации, които могат да възникнат, не са предвидили правна възможност хората да правят възражения и това създава излишно напрежение.

Аз няма да злоупотребя с притесненията на хората и няма да ги плаша.

Подкрепяме всяко действие, което ще помогне на конкретни хора, въпреки въпроса доколко е справедливо държавата да тегли заем и да помага на някои, а не на всички. Аз, като юрист, и моят екип сме на разположение да помагаме на хората да използват по най-добрия начин това финансиране.

Програмата за саниране е поредният пример за свръхцентрализирания модел на спускане на готови решения, заповеди, в случая типови договори, без хората да бъдат питани.

Какво трябваше да направи правителството:

• първоначално да представи на хората проектодоговорите
• да осигури срок на гражданите да консултират документите
• всеки кмет да обобщи притесненията и предложенията на хората и да ги изпрати на МРРБ
• Министерството да съобрази окончателните договори с всичко това

Става дума за личните имоти на българските граждани – нормално е да има притеснения. Всичко това обаче не беше направено и това освободи сцената за крайни популисти, които злоупотребяват със страховете на хората, за да печелят популярност.

Какво се случва всъщност?

На практика става въпрос за следното: подписва се договор с две страни – Българската банка за развитие и Сдружението на собствениците. Предметът на договора е отпускане на банков заем за целево финансиране – изброените дейности по саниране. Банката отпуска парите на Сдружението на собствениците в специално открита сметка, но с нея може да оперира само кметът. Ето защо – собствениците упълномощават кмета на общината – от тяхно име и за тяхна сметка, да усвоява и да разходва отпуснатите пари, а след това държавата да върне сумите на банката.

Ето какво предлагаме конкретно да се промени и допълни в програмата:

1. Трябва да бъде предвидена възможност по договор на Сдружението на собствениците да бъдат предоставяни всички договори и анекси, преди да бъдат подписани с банката или с фирмите-изпълнители. Срокът за възражения може да бъде 7 дни, за да не се бави процеса.

Това е изключително важно, защото точно Сдружението на собствениците се явява задълженото лице спрямо баката. Това ще гарантира правото на хората да знаят как се харчат техните пари, с какви материали ще се извършват ремонтите и в какви срокове.

2. В договора за целево финансиране трябва изрично да се посочи, че се заплащат сто процента от пълната стойност по строително-монтажните работи. Честа практика е в България да възникнат допълнителни дейности, да се сключват анекси и това да води до увеличение на цената. Трябва да има гаранция, че банката или респективно държавата, ще финансират целия ремонт.
3. Собствениците трябва да имат право да възразят срещу некачествен или забавен ремонт и, ако в разумен срок дефектът или забава не се отстранят, да имат правото едностранно да прекратят договора, без да дължат неустойки и изплащане на каквито и да е разходи. Това е и нормалното според договорното ни право.

Сега хората изпитват страх, защото ако избраният от общината изпълнител работи некачествено или забави изпълнението, собствениците нямат право да прекратят договора. Ако го направят, сами трябва да плащат всички разходи по санирането. При обществените поръчки водещ критерий е най – ниската цена. Това носи опасност да бъдат използвани некачествени материали или например най – евтината дограма. По договор Сдружението няма право да откаже, например, монтаж на най-евтината дограма, иначе договорът се прекратява и собствениците правят ремонта за своя сметка.

4. В договора между Сдружението и кмета трябва изрично да бъде уговорено как се процедира в случай на съдебен спор, например, за несвършена от строителите работа или забава, кой ще представлява сдружението пред съда и кой ще поеме тези разходи. Сега такава клауза няма. Трябва да има резервен фонд за такива случаи, за да не остане някой без прозорец месеци наред, докато траят бавни административни процедури.
5. Да се предвиди текст в полза Сдружението на собствениците в случай, че някой от собствениците замине в чужбина и не успее да осигури достъп до апартамента си в един единствен момент от периода на ремонта, който може да трае от няколко месеца до над година. Зависи от обществените поръчки и евентуалното им обжалване.

В момента в договорите се съдържа коварната клауза, че ако Сдружението не осигури достъп до всеки апартамент, вода, ел.енергия и строителна площадка, банката еднократно може да прекрати договора и всички разходи остават за плащане от собствениците.

6. Трябва да отпадне член 5, ал. 10 от договора, която забранява на собствениците да отдават под наем апартаментите си в продължение на 5 години след санирането. В момента собственикът отново дължи разходите, ако наруши тази забрана.
7. Да се опишат подробно какво включват вписаните в договора в чл. 8, ал. 3 „всички суми, дължими от банката, следва да й бъдат изплатени изцяло, без от тях да се правят каквито и да било приспадания или удръжки“. За да няма недоразумения, това трябва да бъде изяснено.
8. Да се разсеят окончателно страховете на хората, че домовете им могат да станат заложници за изплащане на парите на банката, с промяна в чл. 8, ал. 1, който да гласи: „Страните се съгласяват, че всички дължими от Сдружението на Банката суми, за извършване на дейностите, предвидени по програмата, включително и възникнали бъдещи претенции за средства по подписани договори и анекси, се изплащат изцяло от Държавата, като в случай на спорове задължена страна спрямо Банката се явява МС на Р. България“.

Тези поправки нито са сложни, нито ще възпрепятстват изпълнението на програмата. Те обаче ще успокоят и хората, и общинските администрации, които нямат достатъчен административен капацитет да се справят с нелеката задача.

В Пловдив все още не е ясно как ще се обявяват обществените поръчки – отделно за конструктивно обследване, проектиране и изпълнение или инженеринг, за няколко жилищни сгради или за всяка отделно. А вече има около 40 сдружения и първите заявления за финансиране.